2023年，拉动房地产盘活内需已经是普通百姓都看出来的经济大招。尽管连《新闻联播》都开始喊话买房，各地市场数据反映出楼市确有回暖迹象，仍然有众多居民对房地产具有严重的不信任感。

(资料图片仅供参考)

过去两年中国房地产的大萧条，不仅让众多受伤的投资人和买房者远离市场，更加速了行业的洗牌出清过程。

说出来很多人可能不相信，比起买不买房的纠结，今年一些城市的购房者或许面临无房可买和房价上涨的难题。

新开工面积增速创新低，住房供应量萎缩远大于需求量下滑

国家统计局上月公布了2022年全国房地产开发经营和销售情况。中国房地产的惨状人所共闻，但媒体和客户最关注的是去年房价的下跌，以及住宅成交面积和金额的大幅萎缩。 很多人忽视了供应端，房地产供应的缩量程度比需求端更加严重。

2022年，商品房销售面积135837万㎡，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售面积比起销量历史巅峰的2021年确实是大幅下降，但比起需求端，供应端的萧条状况更加严重。

2022年，房地产开发企业房屋新开工面积120587万㎡，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万㎡，下降39.8%。

房地产是个开发周期漫长的行业，一个项目从拿地、规划、施工、卖房到交付，一般需要3-5年时间。行业上游的建筑施工状况要到下一年才会对市场供销产生影响。

去年的施工竣工面积主要来自开发商上一年存量土地的开发，仍有一定历史惯性。而新开工面积的急跌则反映开发商面对低迷的市场环境，主动或被动地削减投资规模的行为。

2022年住宅新开工面积下降39.8%，远高于住宅销售面积下降26.8%的跌幅。直接的影响就是今年市场的可售住房面积将会大幅减少。

从历史趋势看，由于早几年国家对房地产业的严格调控，近四年全国商品房新开工面积一直呈下降态势。 2022年商品房新开工建筑面积只有2021年的60%，而2021年商品房新开工面积同比2020年也下降了11.4%。

一直都在说中国房屋严重过剰，在楼市的去产能方面，供应端的收缩力度比需求端减少幅度更大。

由于防控突然放开和市场前景不明，进入2023年，大多数开发商是以谨慎小心的姿态对待今年的投资拿地规划。 2023年1月，商品房新开工面积同比去年依然是负值。

房地产跟快消品行业不同，消费品市场货源短缺时，可以立即加大产能，快速补充。从去年至今，当开发商缩减开工面积，谨慎拿地应对市场风险时，就决定了今年住宅供应的紧张局面将持续全年。面对市场爆火，开发商想增加施工量和多拿地，也要面对资金状况。即使现在开发商掉转船头、看多市场，从拍地、建房到新房入市，最快也要到明年。

从历史周期图看，成交土地建筑面积低于商品房销售面积连续2年以上，均引发房价大涨

当经济危机到来时，产业链会从需求端的萧条开始一路传导到最上游。直到整个行业产能出清，供需平衡恢复，才会开始新一轮景气周期。

去年是楼市的最低谷期， 房地产前端的土拍市场成交预示了今年会是产品供应小年。

2022年，全国房地产开发企业土地购置面积10052万㎡，同比下降53.4%；土地成交价款9166亿元，同比下降48.4%。土地成交面积和金额双双腰斩。

土地两集中供应的22城，是中国商品房需求最旺盛、土地交易最活跃的城市。中指研究院统计， 2022年重点22城全年住宅用地供应计划12875万㎡，供地挂牌成交6312万㎡，供地计划仅完成49%。 除上海、杭州、成都、厦门、合肥外，各地供地计划完成率不足70%。

连中国经济和人口形势最好，住房需求最强的22城，去年的大量土地都无人问津。既反映出去年房地产的恶劣环境，同时也给市场留下形势反转的供求隐患。一旦市场需求回暖，供不应求的大城市又将引发房价上涨问题。建房子可不像生产口罩，有需求立马一哄而上。从拿地，融资到规划、施工，涉及相当长的产业链条和时间周期。

最近十几年，我国的住宅类土地成交建筑面积一般都高于商品房销售面积，一旦出现商品房销售面积超过住宅成交土地建筑面积连续2年以上，直接后果就是房价大涨。2008-2010年，以及2016-2017年是中国房地产两个房价大涨的牛市，住宅土地的供不应求是一个重要的导火索。唯一的例外是2021-2022年，其原因不难解释， 三年疫情和房地产严厉调控强力抑制了购房需求，土地供应减少的问题被更严重的需求跳水所掩盖。

2023年，房地产被再次推上振兴经济的主战场，当购房需求恢复常态后，前两年土地供应建筑面积低于商品房销售面积产生的供需矛盾终将爆发出来。

大城市可售新房枯竭，房价再次上涨的可能性极大

今年全国楼市新房供应不足的现象，在1月份就已显露出来。当市场需求低迷时，供应短缺的问题后果尚不明显。一旦市场需求回升，某些地方楼市启动时，房源供应锐减可能引发新一轮房价上涨。

据中指研究院统计， 2022年，重点50城商品住宅月均供应规模1786万㎡，是2015年以来同期最低水平，同比下降超四成。进入2023年，供应规模较去年继续走低，1月，重点50城新批上市面积约981万㎡，同比下降38.8%。

今年1月上市新盘数量少，与春节长假过年返乡，房企推盘积极性不高有关。更重要原因还是房企本身去年拿地意愿低，土地和项目储备不足，难以大规模地推盘入市。

春节以后，全国主要城市住宅销售升温势头就连开发商也措手不及。 虽然各城市库存总量不低，但是，把核心城区的待售库存量单独拿出来，各大城市核心城区的商品房去化周期基本都在半年左右。上海、深圳、合肥、西安，这几个城市核心区的库存量甚至不到半年。 这意味着，如果行情继续回暖，开发商再不拿地补仓的话，上述几个城市的库存住房，半年内就要被卖空。

由于土地供应少和新房上市不足，全城住房被抢光的现象已经在国内发生。

2020-2021年，海南全省仅供应住宅用地379亩，整个三亚2020-2021年两年土地0供应；海口市2021年只供应了38亩地，聊胜于无。当疫情结束，全国有钱人报复性来海南旅游后，海南楼市毫无征兆地迎来抢房热潮。

海口市区可以买的在售项目只有十多个，而且很大一部分是尾盘。房源充足的项目，不超过五个，大部分都是偏远的荒郊野岭，或者是城市非核心板块、边缘板块。三亚市区排除一些不知名的小项目，城区基本上没有成规模的在售楼盘。

海南全岛住房被清光的情况也许是极端事例，但也给其他城市发出强烈信号，一旦新房供应不及时，瞬间爆发的买房热情很可能将所在城市住房供应体系击穿。

由于去年土拍成交清淡，各城市有足够的加推土地供应，但新房上市最早也要半年以上。在这个空窗期，逆势勇敢拿地的开发商做梦都要笑醒。

市场的成交回暖强化了开发商拿地信心。 时隔两年，地王重出江湖，这一次是苏州。 而上一次全国出现地王还是在2021的西安与重庆。2月16日苏州市推出6宗土地，全部成交。位于工业园区的一宗地，最终成交总价36.4268亿元，成交楼面价35650元/平方米，刷新苏州工业园区地价纪录，溢价率为15%。

地王再现楼市后，下一个刷新记录的会不会是房价呢？

20多年来，我国房地产出现过三次住房新开工面积增速低谷期，2008-2009年、2014-2015年和2022年至今。前两次新开工面积低潮期，国家通过四万亿和棚改货币化救市扭转了下跌局面，2009年和2015年以后楼市成交爆增和房价屡创新高的景象，过来人恐怕记忆犹新。 当周期律于2022年再现后，今年的房价又会是历史的重演吗？

中国房地产当然不会再走回头路，但是大城市住房库存告急，地王再现，各地售楼部人潮涌动已是不争的事实。 购房者最向往的一二线城市反而是这次住宅供应短缺的重灾区。 对置业有真实需求或还在观望中的客户，是趁市场爆发前逢低介入，还是等地王上市房价创新高后再去抢房呢？

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